“人堆起来的市场”还是“钱堆起来的市场”

　　房地产市场的发展，或者说房价的走势究竟取决于什么是绝大多数人都关心的话题。

　　在近日举行的“变革世界的中国策”论坛上，学者和企业家众说纷纭，土地供给、财富分配、人口居住需要和资金炒作，似乎每条听来都极其合理，都能决定房价未来发展趋势。

　　“谁解房地产难题”是此次论坛的一个分论坛主题，会场现场不仅是座无虚席，就连通道上都站满了人，可见房地产话题的受关注程度之高，在房地产调控的大环境下，大家更为关心的是房价后续是否会出现回落。

　　现场唯一的房地产企业复地(集团)股份有限公司的董事长范伟被主持人一再追问住宅定价是否会下降？范伟都巧妙的避过话题，只说，微观企业能做的只是“痴迷于客户”，根据客户定房价。

　　而21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航则认为，人多的城市房价不会下降，如果某地只是靠资金炒作起来的房价则需要小心。香港大学经济金融学院教授许成钢则坚定表示，我国住宅供给不足的根本原因是土地市场不开放。

　　复地(集团)股份有限公司董事长范伟说，房地产市场的走向取决于五大问题，主要是财富是否正常增长、财富分配机制是否合理、是否鼓励房地产作为投资品、财富量度有多大，以及区域发展战略如何等。他表示， 所有这些问题都取决于“游戏规则”的制定。“游戏规则”到底是往更加个人自由一点的，还是更加讲究社会集体更加和谐的，都将导致不同的发展结果。

　　卢航则认为，不论是大城市还是中小城镇的发展模式，只要这个城市是人堆起来的，房价就不会出现大幅下滑，比如曼哈顿，即使金融危机造成佛罗里达等州的房价大幅缩水，这个地方的房价依旧平稳。根据21世纪不动产的粗略统计，北京现在一共有450万——500万套房子，与2000万常住人口的数量相比，房子肯定是不够的，北京的市场也属于人堆起来的市场。而一个城市的房价如果靠投机投资资金支撑的，一旦经济发生波动，房价一定会出现下滑。

　　许成钢教授认为房价是供给需求的平衡点，目前之所以大多数人认为房价过高，当然是因为住宅供给不足，而究竟背后的根本原因就是中国的土地市场不是完全开放的，人为限制土地的供给量是导致房价过高的最重要原因。从人口密度的绝对数量比较，首尔远高于北京和上海，但是切身感受则是，北京和上海十分拥挤，这也是因为我们用来城市建设的土地只是整个城市面积的一部分。