长风国际娱乐商业中心项目效果图

　　外资投资房地产开始变得再度活跃。

　　“受金融危机影响，外资在国内投资房地产额度下滑，2009年一整年都表现平平。但从今年开始，外资的投资明显变得活跃起来。”第一太平戴维斯中国区执行董事兼上海区董事长刘德扬近日对早报记者表示，“商业地产是外资投资所喜爱的。”

　　值得注意的是，虽然外资投资再度活跃，但却受到了本土资金的围堵。刘德扬强调，与五年前相比，外资投资所占比重已经非常少。国内的投资者和投资基金已经成熟，受到限制要少一些，并且优势越发明显。

　　首选内地市场

　　蛰伏一年之后，外资将目光再次投向了中国。

　　“目前有一两笔外资正在积极寻觅项目，估计不久之后应该会有成交。”刘德扬告诉早报记者，后金融危机时代，外资经过差不多一年的休整和考量，再次瞄准中国。今年外资在中国表现明显要比去年活跃。

　　近期大宗投资市场中，外资成为绝对主角。摩根大通旗下一基金于7月以12亿元从摩根士丹利手中购得位于浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目；新加坡基金腾飞在9月份以13亿元购入位于黄浦区高腾大厦；英国投资商高富诺以15亿元收购上海长风国际娱乐商业中心。

　　就在一年之前，有关外资抛盘撤离的消息曾不断传出。对此，刘德扬表示，2009年外资投资房地产表现并不突出，进入历史低谷，这都与金融危机影响不无关系。

　　“后金融危机时代，外资机构募集资金变得更加困难，银行担心坏账增加而不愿向外贷出资金；美国众多投资银行最终变身成为储蓄银行，不再直接对外投资；此外，外资投资机构也在休整，重新在全球市场内考察和比较，寻觅投资相对风险较低、机会较高的地区。”刘德扬强调。

　　刘德扬指出，如今中国仍被外资视为首先考虑的地区之一。比较来看，美国经济增长并不明显，失业率居高不下。欧洲各国经济依旧动荡，多国爆发债务危机；中国经济则表现非常突出，今年上半年依然实现了11.2%的快速增长。

　　“外资已经日益走出金融危机阴影，中国经济环境又表现出强大吸引力。于是，从今年下半年开始，外资在中国投资房地产开始活跃。”刘德扬指出。

　　本土资金围堵

　　对于外资来说，在中国内地投资也不如以往占有绝对优势了。

　　刘德扬指出：“虽然外资近期再度活跃起来，但是相对于国内的资金和投资者而言，无论是市场参与度还是数量上，都还是非常低的。未来将很难达到五年前外资占据绝对优势的地位。”

　　这一现象也被其他国际知名代理机构发现。仲量联行一份研究报告显示，2005-2007年外资投资者是中国优质大宗物业的投资者的主力。其间，外资成分占据了中国一、二线城市的大宗优质商业物业投资交易近60%市场份额。

　　2007年年中，“限外令”开始出台。直到2008年，外资投资者所占的市场份额才开始出现大幅下降。值得注意的是，与此同时，国内的机构投资者开始变得更加活跃，其所占比重由2008年的36%上升至2009年上半年的70%。

　　“国内本土的投资机构、公司资金在这五年间，已经慢慢成熟壮大起来，经过培养也都纷纷转战房地产市场，如原本一些制造加工企业纷纷进军地产、保险资金投资不动产、房地产投资信托等。”刘德扬强调，“这些本土资金与外资相比，优势同样明显，受到的限制等因素也要更少一些。”

　　其他行业进军房地产业不再新鲜。近日，有消息称，娃哈哈集团董事长宗庆后也要向商业地产进军，筹划建立购物中心。此外，百货行业的新华都、服装行业雅戈尔、电器零售行业苏宁、电脑品牌联想也都早早涉足地产。

　　保险资金投资不动产于近日正式开闸。根据规定，保险公司可将不超过其总资产10%的资金用于投资于不动产，而根据此项推论，应有接近4500亿元资金将投入房产投资，尤其在办公及零售等商业地产领域。

　　偏好商用物业

　　从物业类型来看，商用物业同样也是外资机构目前比较感兴趣的物业类型。

　　仲量联行上海投资部总监韩瑞杰介绍，多数投资者主要关注的仍是商铺和办公楼项目。由于可供整栋收购的优质物业数量有限，市场上在售项目引起多方强烈兴趣，特别是在租金周期明显处于增长阶段的办公楼市场。

　　值得注意的是，从外资进入内地投资房地产过程来看，2005-2007年在外资刚进入中国之初，收购的物业多以住宅为主。而从2008年开始，外资收购物业类型开始发生变化，改为以商用物业为主。

　　对此，戴德梁行中国投资部联席主管叶建成对早报记者表示，外资目前比较感兴趣的确实是商用物业。其中一个重要原因是，相对住宅而言，商用物业不会受到楼市调控政策的影响。

　　“如今国内开发商融资渠道丰富，不再如以往单一，并且资金链也并不紧张。他们很少急于整栋出售项目，也不希望将住宅能够在短期内带来的巨额利润让给他人。因此，外资能够收购住宅项目同样在减少。”叶建成指出。

　　投资商用物业不仅仅在中国，在亚太地区也似乎成为趋势。戴德梁行发布的2010年三季度亚太区投资市场报告指出，亚太区的商用物业投资市场在本季度录得296亿美元的交易额，较二季度高出8%。

　　报告详述了各类型物业在三季度的投资情况，其中商铺类物业的投资总额为99亿美元，较上季度多出56%，首次超越了写字楼的投资额。写字楼物业的买卖较上季度亦有增长，至82亿美元，增幅为20%；工业类物业则增长8%至23亿美元；混合式项目则较上季度的115亿美元跌30%，且大部分买卖位于中国。